空き家を有効に活用する方法とメリット・デメリット

「空き家を所有しているが、手をつける時間がなくて何も活用していない」という方は少なくありません。
日本全国では、空き家が増加していることが問題視されており、空き家増加の流れは改善の兆しが見られないという状況です。
そのため、空き家をご所有であれば、今後も空き家が増え続けていくことを前提に、活用を検討する必要があるでしょう。
今回は、空き家を活用する具体的な方法と、それぞれのメリット・デメリットについてご紹介します。
千葉県佐倉市で空き家の売却や活用を検討している方は、参考にしてください。

空き家を有効に活用する方法は？解体して活用する

空き家を有効に活用する方法の1つは、空き家を取り壊し、更地として活用する方法です。
空き家を放置してしまうと、倒壊や近隣住民とのトラブルが発生するリスクが高くなりますので、必ず管理をおこなわなければいけません。
更地にしてしまえば、管理の手間や費用がかかりませんので、焦ることなく活用を検討できるでしょう。

活用の幅が広がる

空き家を解体し更地にすれば、立地に合った形で土地を利用できます。
たとえば、視認性の良いロードサイドの空き家を所有しているのであれば、コンビニやドラッグストアなどの事業用地として貸し出すことが可能です。
また、都心部であればアパートやマンションを新築し、家賃収入を得ることもできるでしょう。
このように、更地にすればさまざまな角度から検討することができ、活用の幅が広がります。
ただし、需要や供給、立地によっては活用方法の向き不向きがありますので、どのような活用をおこなうのか、しっかりとした検討をおこなわなければいけません。

固定資産税が高くなる

空き家が建つ土地には、「住宅用地の軽減特例」が適用されます。
この特例が適用される土地の固定資産税は、最大6分の1にまで軽減されますので、大きな節税効果が期待できるでしょう。
しかし、建物を取り壊して更地にしてしまうと、特例の対象外となりますので、税額が大幅に増額してしまいます。
立地が悪く借り手が見つかるまでに時間がかかる可能性のある空き家や、貸すまでに準備が必要な空き家は、更地にするかどうかを慎重に検討しなければいけません。

解体費用がかかる

空き家を解体する際は、当然のことながら解体費用がかかります。
解体費用は、空き家を取り壊すための重機が進入できるかなどの条件によって金額が異なりますが、費用相場は以下のとおりです。

• 木造住宅：1坪あたり3万円程度
• 鉄骨造住宅：1坪あたり4万円から5万円程度
• 鉄筋コンクリート造住宅：1坪あたり5万円から6万円

建物の大きさや構造によっては数百万円もの費用がかかる場合もあり、この費用は自己資金で用意しなければいけません。
また、解体業者との打合せのために現地へ赴かなければいけない、スケジュール調整のために定期的に連絡を取る必要があるといった手間も大きな負担となるかもしれません。

空き家を有効に活用する方法は？修繕して活用する

立地と建物の状態が良く、まだまだ使うことのできる空き家は適切な修繕をおこない活用することが可能です。
賃貸物件として貸し出すことができれば、換気や掃除といった空き家管理の手間からも解放されるでしょう。

収益性が増す

修繕をおこない、建物を賃貸物件として貸し出せば、安定した家賃収入が期待できます。
新築物件ほどの収入を期待することはできませんが、固定資産税や将来的にかかる修繕費などを捻出できれば、大きなメリットになるでしょう。
空き家をそのままの状態で貸し出すことも可能ですが、需要が低く借り手が見つからない場合がほとんどですので、最低限の修繕は必要となります。

修繕をおこなう費用がかかる

誰かに貸し出すとなると、空き家を問題なく使用できる状態にしておかなければいけません。
そのためには、室内のクリーニングや設備の交換などの修繕をおこなう費用がかかります。
壁紙やフローリング、畳の張り替えであれば数万円程度で修繕できますが、トイレや風呂などの水回りの交換、外壁の修繕が必要となれば、大きな負担となります。
また、水道管やガス管、床下などの目視で確認できない部分は、築年数以上に劣化していることが考えられますので、貸し出した後も水漏れや雨漏りなどのトラブルが発生することもあるかもしれません。

借り手が見つからない可能性がある

空き家を修繕し、綺麗な状態にしたとしても、借り手が見つかるとは限りません。
とくに、郊外や地方といった需要の少ない地域では、借り手が見つかるまでに時間がかかる、そもそも借りる方がいないという事態も考えられます。
万が一、借り手が見つからない場合は、賃料を下げるなどの対応が必要となり、収入以上に支出が増えてしまうおそれもあるでしょう。
賃貸物件として貸し出す際は、借り手が見つかるか、賃料は相場とかけ離れていないかなどの慎重な検討が重要です。

空き家を有効に活用する方法は？空き家を売却する

空き家を解体したり修繕したりして活用する際には、どうしても費用がかかってしまいます。
「空き家に費用をかけたくない」「活用しようとしても上手くいくのか不安」とお考えであれば、空き家を売却することをおすすめします。

費用がかからない

先ほどご紹介したとおり、空き家を取り壊したり修繕したりする際には、費用がかかります。
場合によっては、数百万円以上の費用がかかることもありますので、大きな負担となるでしょう。
その一方で、空き家を現状のまま売却すれば、費用はかかりませんし、まとまったお金を得ることもできます。

貸し出しに比べてリスクが少ない

賃貸物件として活用する最大のリスクは、借り手が見つからないことです。
借り手が見つからなければ、家賃収入を得ることができず、初期投資した費用を回収することができません。
また、固定資産税や維持管理するための費用もかかりますので、負担ばかりが増えてしまいます。
一方、現状のまま売却する際には、初期投資は必要ありませんので、たとえ売却が長引いたとしても、リスクは少ないでしょう。

空き家は放置せずに売却を検討する

近年、空き家の増加が大きな社会問題となっているように、空き家の多くは活用されずに放置されてしまっているのが現状です。
しかし、空き家を放置してしまえば、固定資産税などの負担が増える、犯罪に巻き込まれてしまう、近隣とのトラブルになるなどのリスクがつきまとってしまいます。
また、建物の資産価値は時間とともに下がっていきますので、売れるはずの空き家も売却するタイミングを間違えれば売れなくなってしまいます。
空き家の処分は早めの対策が必要ですので、活用予定がなければ、早めに売却するようにしましょう。

不動産会社の買取を利用する

「売却するのに手間をかけたくない」「なるべく早く売却したい」という方は、不動産会社の買取をおすすめします。
不動産会社から提示される買取価格に納得がいけば、そのまま契約・決済に移ることができますので、早ければ3週間から1か月程度で売却を終わらせることができるでしょう。
また、内覧の準備も必要なく、室内に残っている家具や家財をそのままにして売却できる場合もありますので、売却の手間もほとんどかかりません。

まとめ

今回は、空き家を活用する具体的な方法と、それぞれのメリット・デメリットについてご紹介しました。
空き家を放置してしまうと、所有しているだけでリスクがつきまとってしまいますので、空き家の活用や売却をぜひともご検討ください。
「空き家の活用が上手くいくか不安」「あまり手をかけたくない」という方は、売却や不動産会社の買取を優先的に検討してみても良いでしょう。
宝拓は、千葉県佐倉市を中心に不動産売却のご相談を承っております。
不動産の買取も積極的におこなっておりますので、空き家の売却でお困りでしたら、お気軽にご相談ください。