離婚が原因で不動産売却をおこなう際の注意点を理解しよう！

離婚が原因で不動産売却を進めなければいけないというケースは、少なくありません。
実際、夫婦の3組のうち1組が離婚するとも言われており、離婚は誰にとっても関係ないとは言えない話なのかもしれません。
今回は、離婚が原因でおこなう不動産売却の注意点や売却方法、売却時の媒介契約についてご紹介します。
千葉県佐倉市で不動産売却を検討している、離婚するから不動産を売却しなければいけないという方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却時の注意点は？離婚時の不動産売却について

離婚が原因で不動産売却をおこなう際は、通常の売却と異なる注意点に気を付けなければいけません。
トラブルにならないためにも、しっかりと注意点を理解し、対応できるようにしましょう。

財産分与

財産分与とは、結婚している間に夫婦が築いた財産を、離婚する際に夫婦で分け合う手続きのことをいいます。
財産分与の対象となるものは、貯金や有価証券だけでなく、不動産や家具も含まれます。
この際、不動産の所有権がどちらにあるのかは考慮されず、原則として夫婦で半分ずつに分けなければいけません。
不動産を半分に分けることは物理的にできませんので、不動産の財産分与は、不動産売却をおこない現金化して半分ずつに分けるのが一般的です。
ただし、夫婦で話し合いをおこなったうえで合意があれば、合意内容に則った財産分与をおこなうことが可能です。
そのため、夫婦のどちらかが「離婚後も同じ住まいに住み続けたい」とお考えであれば、もう一方に代金を支払い、不動産を買い取ることもできます。

不動産の共有名義

共有名義とは、1つの不動産を複数人で所有していることをいいます。
結婚を機に購入した一戸建てやマンションは、夫婦が資金を出し合って購入していることも多いため、離婚が原因の不動産売却では、共有名義にも注意を払わなければいけません。
その理由は、共有名義の不動産を売却するためには、共有名義人全員の同意が必要だからです。
そのため、夫婦のどちらか一方が勝手に売却を進めることはできず、必ず夫婦共同で売却を進めていく必要があります。
名義人が誰なのか分からない場合は、購入時の売買契約書や登記簿謄本を見れば確認することができます。

共有持分を売却することも可能

夫婦の間で売却の話がなかなか進まない場合、ご自身の持分割合（共有持分）のみを第三者に売却することは可能です。
しかし、共有持分の売買は一般的に需要が少なく、仮に売却できたとしても売却価格が相場よりも安くなってしまう傾向があります。
また、大きなトラブルが生じてしまう可能性もありますので、あまりおすすめはできません。

財産分与は離婚後におこなう

離婚する前に不動産売却をおこない財産を分け合うと、「贈与」とみなされてしまい、財産を受け取る側に「贈与税」が課税されてしまいます。
離婚が原因でおこなう不動産売却自体は、離婚前でも構いませんが、財産分与は離婚後におこなうようにしましょう。
ただし、離婚後は相手との連絡が取れない、話し合いを拒否されてしまうといった事態に直面することが考えられます。
不動産が共有名義の場合はお互いの協力が必要になりますので、早めに対応することを心がけてください。

不動産売却時の注意点は？売却方法について

不動産売却をおこなう方法には、「売却」と「買取」の2つの方法があります。

「売却」とは

「売却」とは、不動産会社が仲介をおこない、買主を見つけてくる売却方法です。
売却の流れは、以下のとおりです。

• 価格査定を依頼し、売却価格を決定する
• 媒介契約を締結する
• 売却活動をおこない、買主を探す
• 買主と契約条件の調整をおこなう
• 買主と不動産売買契約を締結し、残金決済・不動産の引渡しをおこなう

売却をおこなう際には、内覧の対応や条件交渉など夫婦が協力して対応しなければいけないことが数多くあります。
連絡がとれなかったり、話し合いの場が設定できなかったりすると、売却が長引いてしまうことがありますので注意しましょう。

「買取」とは

「買取」とは、不動産会社が買主となる売却方法です。
買取の流れは、以下のとおりです。

• 価格査定を依頼し、買取価格を決定する
• 不動産会社と契約条件の調整をおこなう
• 不動産売買契約を締結し、残金決済・不動産の引渡しをおこなう

買取の場合、売却活動や内覧の対応が必要ありませんので、夫婦間での連絡や対応などの手間を大幅に減らすことができます。

離婚時の不動産売却は「買取」がおすすめ

離婚が原因で不動産売却をおこなう際には、「買取」を検討すると良いでしょう。
一般的な不動産の売却にかかる期間は、3か月から半年程度とされていますが、離婚時の不動産売却では夫婦間の話し合いができないことを理由に、売却期間が長引いてしまう可能性があります。
一方、不動産会社による買取では、買取価格に合意すればすぐに売買契約に進むことができますので、早ければ3週間から1か月程度で不動産売却を終わらせることが可能です。
また、集客や内覧などの売却活動をおこないませんので、周囲に知られずに売却をおこなうことができます。
宝拓では、不動産の買取を積極的におこなっていますので、「早く売却を終わらせたい」「離婚の事実を周囲に知られたくない」という方は、お気軽にご相談ください。

不動産売却時の注意点は？媒介契約について

売却をおこなう際に不動産会社と締結する「媒介契約」には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3つがあります。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社と同時に締結することができる媒介契約です。
一般媒介契約は3つの媒介契約のなかで最も制限が少なく、レインズ（不動産流通標準情報システム）に物件情報を登録する義務がありません。
そのため、媒介契約を締結した不動産会社以外からの情報拡散を防ぐことができ、周囲に知られずに売却したい場合は有効でしょう。
その一方で、売却活動がどれくらい進んでいるかの報告義務もありませんので、売却状況を把握することが難しくなってしまいます。

専任媒介契約・専属専任媒介契約

専任媒介契約・専属専任媒介契約は、1つの不動産会社としか締結できない媒介契約です。
ただし、専任媒介契約では契約から7営業日以内、専属専任媒介契約では契約から5営業日以内に物件情報をレインズに登録することが義務となっていますので、不動産業界のネットワークを駆使した集客をおこなうことが期待できます。
また、専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上の活動状況報告も義務化されており、リアルタイムでの売却状況の把握が可能です。

媒介契約は専任媒介契約・専属専任媒介契約がおすすめ

離婚が原因で不動産売却をおこなう際には、専任媒介契約・専属専任媒介契約がおすすめです。
スムーズな不動産売却をおこなうためには、売却がどれくらい進んでいるのかを把握し、適切な対応を取らなければいけません。
専任媒介契約・専属専任媒介契約では、定期的な状況報告が義務付けられていますので、タイミングにあった対応を取ることができるでしょう。
また、レインズに掲載する際、「広告掲載不可」という条件を付け加えれば、他社による不特定多数への情報拡散を防ぐこともできます。
情報拡散については、さまざまな方法で対応することができますので、不動産会社と相談しながら売却方法を決めていくと良いでしょう。

まとめ

今回は、離婚が原因でおこなう不動産売却の注意点や売却方法、売却時の媒介契約についてご紹介しました。
離婚は精神的な負担も重くなりますので、不動産売却や財産分与などの手続きはなるべく早く終わらせたいとお考えになる方も多いかと思います。
しかし、焦ってしまうあまりに注意点を見落としてしまうと、余計な時間がかかるおそれもありますので、必ず不動産会社と相談しながら売却を進めていきましょう。
宝拓では、千葉県佐倉市を中心に、不動産売却・買取のご相談を承っております。
お困りごとがございましたら、お気軽にご相談ください。