不動産売却の流れとは？媒介契約や準備するものを解説

不動産の売却をする際には、全体の流れを把握した上で進めることをおすすめします。
不動産売却の流れを把握しておくことで、事前に書類の準備などができるため、スムーズに売却活動や手続きをおこなうことができます。
この記事では、不動産売却の流れや売却するために準備すべき物などについて解説します。
千葉県佐倉市で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却の流れと媒介契約の種類

初めに、不動産売却の全体像を掴んでいただくために売却の流れをご紹介します。

• 不動産会社に査定を依頼する
• 不動産会社と媒介契約を締結して、売却の仲介を依頼する
• 売り出し価格を決めて売却活動を開始する
• 購入希望者と条件交渉をする
• 買主と売買契約を締結する
• 決済・物件の引渡しをおこなう
• 売却の翌年に確定申告をする

売却活動は不動産会社が主導しますが、売主の協力が不可欠であり、またステップごとに準備することや必要書類があるため、全体の流れを把握しておくことは重要です。

3種類の媒介契約とは

不動産の売却をする際に不動産会社に仲介を依頼する場合は、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約は3種類あるので、ご自身に合った媒介契約を選ぶことができます。
それぞれみていきましょう。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約を締結した依頼者は、依頼した不動産会社以外に売却の依頼をすることはできません。
また、ご自身で購入希望者を見つけたとしても、仲介を依頼した不動産会社を通じて取引をおこなうことになっています。
不動産会社には、媒介契約締結後5営業日以内にレインズに物件を登録し、1週間に1回以上売主に販売状況を報告することが義務付けられています。
専属専任媒介契約のメリットは頻繁に販売状況を知ることができることで、デメリットはご自身で見つけた購入希望者と契約ができないことです。
専任媒介契約
専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同じように、売却の仲介は1社の不動産会社にしか依頼できない媒介契約です。
ただし、専属専任媒介契約と異なる点として、ご自身で見つけてきた購入希望者と直接取引をすることができる点があります。
不動産会社は、媒介契約締結後7営業日以内にレインズに物件を登録し、2週間に1回以上売主に販売状況を報告する義務があります。
専任媒介契約のメリットは定期的に販売状況を把握できることと、ご自身で購入希望者と直接取引ができることで、デメリットは販売状況の報告が2週間に1回と、専属専任媒介契約に比べて頻度が少ないことです。
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却の仲介を依頼をすることができ、ご自身で見つけてきた購入希望者と直接取引をすることもできる媒介契約です。
上記2つの媒介契約と異なり、不動産会社にはレインズに物件を登録する義務と依頼者への販売状況の報告の義務はありません。
一般媒介契約のメリットは1社だけでなく複数の不動産会社に依頼できるため、物件の宣伝範囲が広くなりやすいことで、デメリットは販売状況を知るためにご自身で不動産会社に確認する手間がかかるということです。
媒介契約ごとにそれぞれ特徴が異なるので、ご自身にはどの媒介契約が合っているのか、一度考えてから締結すると良いでしょう。

不動産売却における売却活動の流れ

媒介契約を締結した後は、売却活動がスタートします。
不動産会社は、集客するためにポータルサイトや新聞折り込みチラシなどの広告を出したり、購入希望者を見つけるための営業をおこなったりします。
基本的な広告をおこなうための費用は、売却が成立したら支払う仲介手数料に含まれているため、売却活動中に売主が支払うことはありません。
売却活動中に物件に興味を持った方が見つかれば、実際に部屋を内覧してもらいます。
内覧する際の部屋の印象で購入するかどうかを決める方は多くいるので、内覧は売主にとっても重要なプロセスです。
なお内覧は、新しい家に引っ越して売却する物件を空き家の状態にしてからでも、引っ越さずに住みながらでも、実施することができます。
内覧の日程は、不動産会社から連絡を受けて調整することがほとんどですが、ご自身の予定を急にキャンセルすることにならないように、事前に内覧の対応ができる日を決めておくと良いでしょう。
内覧の日が決まったら、少しでも良い印象を持ってもらえるように、以下のことを事前におこなっておきましょう。

• 部屋のなかを徹底的に掃除する
• 消臭剤などでにおいの対策をする
• 庭の掃除や雑草を刈る
• ベランダを掃除する
• 不用品は処分する

部屋のなかでもとくに、キッチンやトイレ、お風呂場などの水回りは、汚れが目立ったりにおいが残りやすい箇所なので、入念に掃除をしましょう。
内覧者が好印象を持てば早期に売却できる可能性が高まるので、内覧1件ごとに丁寧に準備することをおすすめします。

不動産売却の流れに沿って準備すべきものとは

不動産売却をするためには、準備しなければならない書類がいくつもあります。
あらかじめ何が必要なのかを把握しておくと、事前に準備することができるので売却手続きがスムーズに進みます。
この章では売却の流れに沿って、準備すべきものを解説します。

査定時に準備する書類

不動産売却において、最初のステップとしておこなう査定に必要な書類は以下のとおりです。

• 登記済権利証または登記識別情報通知書
• 土地測量図・境界確認書
• 固定資産税納税通知書
• 物件の図面
• 売買契約書
• 重要事項説明書

必ず上記書類を準備していないと査定を受けられないというわけではありませんが、事前に揃えていると査定が円滑に進みます。

媒介契約時に準備する書類など

物件の査定が済んで、物件の査定が済んだら、売却の仲介を依頼するために不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約を締結する際に必要な書類などは下記のとおりです。

• 身分証明書
• 登記済権利証または登記識別情報通知書
• 実印
• ローン残高証明書またはローン返済予定表

査定を依頼した不動産会社に仲介も依頼するのが一般的です。
査定で使用した書類以外で、準備する必要がある書類を事前に用意しておくと、手続きをスムーズに進めることができます。

売却活動前・売却活動中に準備する書類など

続いて、売却活動前もしくは売却活動中に準備するものについてご紹介します。

• 身分証明書
• 実印
• 印鑑証明書
• 住民票
• 登記済権利証または登記識別情報通知書
• 固定資産税納税通知書または固定資産評価証明書
• 土地測量図・境界確認書
• 建築確認済証および検査済証
• 建築設計図書・工事記録書
• 耐震診断報告書
• アスベスト使用調査報告書

引渡し前に準備する書類など

無事に買主との売買契約が締結したあとは、後日改めて決済と引渡しをおこないます。
最後に、引渡し前に準備する書類などをご紹介します。

• 身分証明書
• 実印
• 印鑑証明書
• 住民票
• 売却物件の鍵
• 所有権移転登記関係の書類
• 抵当権抹消登記関係の書類
• 付帯設備表
• 戸籍謄本
• 土地測量図・境界確認書
• 仲介手数料の半金
• 通帳

決済と引渡しは売却における最後の工程ですので、売主と買主双方が気持ちよく円滑に手続きを済ませられるように、準備物に漏れがないか事前に確認しておきましょう。

まとめ

不動産を売却するときに必要な書類は、いくつもあります。
事前に準備すべきものを把握しておくことで、余裕をもって準備することができ、不備を無くすこともできるでしょう。
とはいえ、今回ご紹介したような書類をすべて揃えることが難しいという方や、なるべく手間や時間をかけずに不動産を売却したいという方がいらっしゃるでしょう。
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