任意売却ができないケースとは？売却できないとどうなる？

住宅ローンの返済ができなくなると、不動産を売却して現金化することをご検討される方が多いのではないでしょうか。
不動産を売却しても住宅ローンを完済できない場合は、「任意売却」という方法がありますが、すべての不動産で利用できるとは限らないため注意が必要です。
そこで今回は、任意売却ができないケースや、売却できない場合はどうなるのかについて解説します。
千葉県佐倉市で任意売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

住宅ローンの返済ができないときに検討する任意売却とは？

住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関が住宅ローンの担保として「抵当権」を設定します。
住宅ローンの残債がある不動産を売却する場合は、決済時に残債を完済して抵当権を解除しなければなりません。
この場合、売却価格よりも残債額のほうが下回っている「アンダーローン状態」であれば、不動産を売却して問題なく抵当権を解除することができます。
しかし、売却価格よりも残債額のほうが上回っている「オーバーローン状態」の場合、売却代金を返済に充ててもローンが残るため、抵当権を解除できません。
そのため、オーバーローン状態の場合は、通常の方法では売却できないのです。
住宅ローンの返済ができず、売却しても完済できない場合は「任意売却」もしくは「競売」となります。

任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなり、売却しても住宅ローンが残ってしまう不動産を、金融機関の同意を得て抵当権を解除してもらい売却する方法です。
任意売却は、通常の不動産売却と同様に自分の意思で不動産会社に仲介を依頼して売却活動をおこなえます。

競売とは？

競売とは、債権者が抵当権の対象となっている不動産を差し押さえたのち、法的な手続きに則って強制的に売却することです。
競売にかけられると、売却後は決められた期日までに退去しなければなりません。

任意売却と競売の違いとは？

任意売却と競売の主な違いは以下の4つです。
売却価格
任意売却は自分の意思で売却活動をおこなえるため、市場相場に近い価格での売却が望めますが、競売は市場相場より安い価格になるのが一般的です。
引渡しの時期
任意売却の場合、債権者の同意を得られれば、引渡しの時期なども相談のうえ決定することができます。
競売は、債務者の都合で引渡しの日を選ぶことはできません。
残債の返済
任意売却では、債権者と協議のうえ無理のない範囲で分割返済が可能ですが、競売は一括返済を求められます。
プライバシー
任意売却は通常の不動産売却と同じ販売方法で売り出すため、売主の経済情報が公開されることはありません。
しかし競売は、裁判所の競売情報に競売物件として告示されるため、周囲に知られる可能性が高いです。

任意売却ができないケースとは？

住宅ローンの返済ができない場合、すべての物件で任意売却ができるとは限りません。
そこでここからは、任意売却ができないケースについてご説明します。

債権者の同意が得られない

任意売却は、金融機関の同意を得ることが前提です。
そもそも任意売却を認めていない金融機関も存在するため、そのようなケースで任意売却の同意を得ることはできないでしょう。
また任意売却後の残債額が多い場合も、同意を得られない可能性があります。

共同名義人の同意が得られない

複数人の共同名義となっている不動産は、共同名義人全員の同意が得られなければ売却できません。
たとえば、夫が任意売却を希望しても妻が同意しないといったケースが考えられます。

物件に建築基準法違反などのトラブルがある

不動産を購入する方の多くが住宅ローンを利用します。
しかし、対象の不動産が「建ぺい率オーバー」や「違法増築」など建築基準法に違反している場合、買主が住宅ローンの審査に通りにくい可能性があります。
買主が住宅ローンを利用する場合、審査に通らなければ不動産を購入できません。
つまり、物件自体にトラブルがあることで任意売却ができないケースがあるのです。

積極的な売却活動ができない

早く不動産を売却するためには、物件の情報を広く公開したり、内見に対応したりと、積極的に売却活動をおこなう必要があります。
とくに内見時に買主に良い印象を与えることは、売却につなげる大きなポイントです。
任意売却は、生活している状態で内見者を迎えるケースがほとんどであるため、同居している家族の協力が必要になります。
たとえば家族が非協力的であるなど、積極的な売却活動ができない事情があると、売却が困難になるでしょう。

買主が見つからない

当然のことながら、買主が見つからなければ任意売却はできません。
たとえば「売り出し価格が適切でない」「需要が少ないエリアにある」「物件が古すぎる」など、売れにくい原因がある場合は、価格の見直しや修繕といった対策が必要です。

任意売却ができない場合は最終的にどうなる？

前章でお伝えしたようなケースにならないように対策をしても、任意売却ができない場合は最終的にどうなるのでしょうか。

強制的に「競売」にかけられる

債権者が任意売却に同意をしても、いつまでも売却活動をおこなえるわけではなく期限が決められます。
その期限までに任意売却が成立できなければ、債権者は強制的に「競売」へと手続きを進めます。
競売にかけられ落札者が決定すると、物件の所有権は落札者に移り、決められた期日までに退去しなければなりません。
また、競売での売却金額は市場相場の約7割から8割になるのが一般的で、売却代金はすべて残債の返済に充てられます。

残債を完済できなければ「自己破産」になる

売却代金が住宅ローンの残債に満たない場合、その差額は借金として残り、一括返済を求められます。
競売は市場相場よりも安い金額での売却になるため、多額の借金が残るケースが多く、それを一括で返済できる方はほとんどいません。
そうなると自己破産を選択せざるを得なくなります。
自己破産によって返済義務は消滅しますが、ほとんどの財産は差し押さえられるため、その後の生活が苦しくなるなど支障が出るでしょう。

任意売却ができない場合は「買取」を検討する

任意売却ができない場合はどうなるのかを知ると、競売にかけられる前に対処することの重要性がわかります。
しかし、任意売却をしたいと思ってもスムーズに売却できないこともあります。
通常、不動産売却には3か月から半年程度の期間を要するのが一般的ですが、それ以上かかるケースも少なくありません。
とくに任意売却の場合、債権者の同意を得る必要があるため、通常の不動産売却よりも手続きなどに時間がかかるでしょう。
期限までに任意売却ができなければ競売で強制的に売却され、自宅を失うだけでなく、そのあとも多額の借金に悩まされることになります。
そのような事態を回避するために、売却が長引くことが予想される場合や、競売にかけられる前に早く現金化したい場合は、不動産会社の買取を検討してみましょう。
買取の場合、査定価格に売主と債権者が納得できれば、確実に売却できます。
住宅ローンの返済が難しくなった場合は、買取をおこなっている不動産会社に相談してみることをおすすめします。

まとめ

任意売却は、市場相場に近い価格で売却できることが大きなメリットです。
しかし、買主が見つからず期限までに任意売却が成立しない場合は、強制的に競売へと手続きが進みます。
そうなる前に、不動産会社の買取を検討してみてはいかがでしょうか。
「宝拓」は、千葉県佐倉市で積極的に買取をおこなっております。
経験を積んだスタッフがお力になりますので、ぜひご遠慮なくお問い合わせください。