心理的瑕疵が不動産売却に与える影響とは？

心理的瑕疵のある物件は、不動産売却において通常とは異なる注意点があります。
建物自体には問題がなくても買主が見つかりにくいことも多く、売却活動は慎重に進めなければなりません。
今回は心理的瑕疵とはどのようなものなのか、不動産売却に与える影響とともに解説します。
千葉県佐倉市で不動産をお持ちの方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却における心理的瑕疵とは？

心理的瑕疵（しんりてきかし）とは、建物の故障や劣化といった物理的な問題はなくても、買主が購入をためらう事情のある状態を意味します。
そして心理的瑕疵のある物件は、その内容を買主に告知しなければなりません。
告知を求められる心理的瑕疵には、おもに以下のケースが挙げられます。

事故物件

事故物件は、不動産売却に影響を与えやすい心理的瑕疵の一つです。
孤独死や自殺、殺人事件、火災による死亡などが発生していると、買主が見つかりにくくなります。
ただし、不動産内で発生したすべての死亡事由が心理的瑕疵に該当するわけではありません。
たとえば自然死や病死、転倒といった不慮の事故による死亡などは、事故物件扱いにはならないケースが多く見られます。

周辺環境に問題がある（環境的瑕疵）

周辺環境に何らかの問題があると、心理的瑕疵のある物件と見なされることがあります。

• 反社会的組織の事務所などの施設がある
• 嫌悪施設が近い（ごみ焼却場、墓地、火葬場、下水処理場など）
• 危険物を扱う工場が近い
• 悪臭や騒音問題がある（鉄道・幹線道路の近くなど）

なお周辺環境については、受け止め方に個人差があります。
たとえば墓地があるエリアは高い建物が少なく、日当たりや眺望を確保しやすいでしょう。
また、古くから墓地のあるところは地盤が強固で、災害にも強い傾向にあります。
さらに静かで落ち着いた環境でもあるため、あまり気にしない方もいるでしょう。
そのためアプローチの仕方を工夫すれば、通常の不動産と同じように売却を進められる場合があります。

風評被害がある

インターネットなどで好ましくない評判や口コミが広まっていると、風評被害による影響を受けることがあります。
たとえばマンションの共有部分で発生した事件・事故が原因で、心理的瑕疵のある物件としてみなされることもあるので注意してください。
本来であれば、専有部分と関係のないところで起きた事件・事故に告知義務はありません。
しかし風評被害が広まっているとトラブルとなる恐れがあるため、買主に伝えたほうが良い場合もあります。

心理的瑕疵が不動産売却に与える影響

心理的瑕疵の内容によっては、不動産売却にさまざまな影響を与えます。
どのような影響があるのか、対策方法とともに確認していきましょう。

相場よりも金額が安くなる

心理的瑕疵のある物件は買主が見つかりにくいため、相場よりも金額を安くしなければならない可能性が高いでしょう。
一般的に自殺では3割、他殺では5割ほど安くなることが多いです。
そのほかの事件・事故についても、相場よりも金額が安くなる傾向にあります。
ただし、事故物件であっても買主に与える印象には個人差があります。
たとえば事件性のない孤独死であれば、あまり気にしないという考えの方もいるでしょう。
そのほか立地などで優位な条件を有する不動産であれば、大幅な値下げは避けられるケースもあります。
そこで不動産会社と相談しながら、売却活動の方向性を検討していくと良いでしょう。

売却活動に時間がかかる

買主が見つからないと、売却活動が長期化する恐れがあります。
一般的な不動産売却では、3か月～6か月程度かかります。
しかし心理的瑕疵のある物件では、1年以上かかることも珍しくありません。
少しでも早期の売却を目指すため、専任系の媒介契約を結ぶのがおすすめです。
専任媒介契約・専属専任媒介契約は、1社としか媒介契約を結べません。
その分、不動産会社からのサポートが手厚いなどのメリットがあります。
築古や立地条件が良くないなど、心理的瑕疵以外の問題がある物件についても、専任系の媒介契約を選ぶのがおすすめです。

不動産売却時の対策方法

なかなか買主が見つからないときは、心理的瑕疵の原因を軽減するような対策が効果的です。
また、通常の不動産売却以外の方法で処分することも可能です。
リフォームを実施する
事故の発生した状況によっては、ハウスクリーニングだけでも清掃が十分なケースがあります。
しかし、あえてリフォームを実施することで、心理的瑕疵に対する抵抗感を払拭できるかもしれません。
また特殊清掃が必要になったようなケースでも、リフォームにより内装や設備を刷新したほうが買主が見つかる可能性が高まるでしょう。
不動産会社による買取を検討する
心理的瑕疵のある物件は、不動産会社による買取を検討してみてはいかがでしょうか。
実績のある不動産会社なら、売れにくい物件でも買取できる場合があります。
ただし、すべての不動産会社が買取をおこなっているわけではありません。
そのため、価格査定を依頼する際は買取にも対応している不動産会社に依頼するのがおすすめです。

不動産売却で告知義務のある心理的瑕疵とは？

心理的瑕疵のある不動産を売却する際は、買主に対して告知義務があります。
告知義務を怠れば、損害賠償を請求されるなどのリスクがあるため注意してください。
国土交通省によるガイドラインでは、以下に該当するケースは告知義務がないと示しています。

• 自然死（老衰、持病による病死など）
• 日常生活における不慮の事故死（浴室での溺死や転倒事故、食事中の誤嚥など）

また住民が外出先で死亡したケース、搬送先で死亡したケースについても告知義務はありません。
一方で、これら以外のケースでは告知義務があると考えられます。
さらに自然死や不慮の事故死であっても、特殊清掃や大規模なリフォームが必要になった場合には注意が必要です。
いわゆる孤独死に該当するため、事件性がなくても告知すべき心理的瑕疵と見なされる可能性が高いでしょう。
なお、告知義務があるケースでも故人のプライバシーに関する情報までは伝える必要がありません。
たとえば氏名や家族構成、具体的な死亡原因や発見状況などは、告知が不要な情報に含まれます。

書面で告知する

建物・設備の不具合や欠陥など、物理的な問題がある場合には、告知事項を売買契約書に記載しなければなりません。
心理的瑕疵についても同様で、口頭で説明するだけでなく書面で告知する必要があります。

告知すべき期間

国土交通省のガイドラインでは、不動産売却においていつまで告知義務があるのかは明記されていません。
賃貸借契約ではおおむね3年を超えると告知義務はなくなりますが、売買契約では判例や取引実績が現時点で十分にそろっていないためです。

不動産会社に相談するのがおすすめ

告知義務が必要であるかどうか迷ったときは、自己判断せずに不動産会社に相談するのがおすすめです。
心理的瑕疵は個別性が強く、受け止める買主側の感情が重視されます。
告知が不要と思われる場合でも、トラブル回避のために買主へ伝えたほうが良いケースもあるためです。

まとめ

不動産売却で知っておきたい、心理的瑕疵とはどのようなものなのか解説しました。
事故物件には告知義務があり、不動産売却に与える影響も少なくありません。
そこで実績が豊富な不動産会社に相談しながら、売却活動を進めていくのがおすすめです。
私たち「宝拓」は、千葉県佐倉市で不動産売却に関するご相談を承っております。
心理的瑕疵のある物件でお悩みの方も、お気軽にお問い合わせください。