不動産売却における契約不適合責任とは?買主の権利についても解説

2022-09-27

不動産売却における契約不適合責任とは?買主の権利についても解説

この記事のハイライト
●契約不適合責任とは引き渡し後の不具合を保証する売主の責任
●損害賠償請求なども買主の権利として認められている
●ホームインスペクションを実施することでリスクを回避できる

2020年4月の民法改正により、不動産売却時に売主が負うべき責任として、契約不適合責任が定められました。
具体的にはどのような責任で、買主の権利にはどのようなものがあるのか解説します。
千葉県の佐倉市内で不動産売却を検討している方は、契約不適合責任についてよく確認して、トラブルのない不動産売却を目指しましょう。

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不動産売却における契約不適合責任とは

不動産売却における契約不適合責任とは

ここでは、契約不適合責任とは何か、具体例もあわせてご紹介します。

契約不適合責任とは?

不動産売却に限らず、購入した商品が不良品ならば、購入した店舗やメーカーに伝えて交換や返品を依頼することは一般的です。
また、購入してすぐに故障してしまっても同様に対応するでしょう。
これらは普段から一般的にやりとりされていることですが、不動産売買において法律として定められたものが契約不適合責任です。
不動産売却における契約不適合責任とは、引渡した不動産に伝えていない欠陥などがあった場合に、一定期間、売主が保証するべき責任ということになります。
たとえば「雨漏りがする建物」として売却した建物ならば、それを承知で買主も購入したので契約不適合責任には該当しません。
しかし「建物には何も不具合はありません」として売却したものに対して、雨漏りした場合には契約不適合責任が適用されます。
不具合や異常があることが問題ではなく、それを伝えなかったことが問題だと考えれば理解しやすいのではないでしょうか。
売主が契約不適合責任を負うべき期間は任意ですが、個人売主の場合には3か月以内で設定されることが多いでしょう。
そして、買主がその事実を知ったときから1年以内に通知することが条件です。
たとえば雨漏りがあった場合であれば、その事実を知ってから時間が経つほど建物の劣化が進み、買主もその事実を容認したと考えられてしまうからです。

契約不適合責任に具体例とは

契約不適合責任の具体例を紹介します。
例として雨漏りについて先述しましたが、それ以外の不具合も契約不適合責任の対象です。
シロアリ被害や耐震基準を満たしていないこと、地中埋設物なども売却後に判明すると問題やトラブルに発展します。
建物の付帯設備についても、給湯器の故障や給排水設備からの水漏れは問題になることが多いでしょう。
周辺環境についても伝えていないと契約不適合責任に該当します。
近隣に工場があり騒音や振動、臭いがするような環境や、近所にゴミ処理場があることが原因での悪臭も契約前には買主に伝える必要があります。
また、心理的瑕疵も同様に、建物内での自殺や他殺などの事件、事故による死亡、自然死でも特殊清掃が必要になった孤独死など、それを伝えていないと後に大きなトラブルに発展することもあります。
周辺に嫌悪施設がある場合にも、契約前にはしっかりと買主に確認してもらいましょう。
このほかにも契約不適合責任に該当するものはたくさんあるため、売主は売却する不動産の状況や環境をよく理解し、買主にしっかりと伝えることが求められます。

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不動産売却における契約不適合責任で認められている買主の権利

不動産売却における契約不適合責任で認められている買主の権利

次に、契約不適合責任での買主の権利について解説します。

追完請求権

追完請求権とは、不具合があるものを引き渡されたときに、買主は修理や交換などを売主に請求できる権利のことです。
「雨漏りしているから修繕してほしい」など影響が大きいものや、「インターホンが鳴らないなど」の機器の故障についても同様です。
買主は売主に対して修理や交換を求められますが、もし、明らかに修理や交換で済まない場合、または売主が対応しないときやできない場合には追完請求ができないということになります。
その際は、代わりに別の権利が発生します。
また、買主が壊した場合や事実を知ってから1年以上経過したなど、買主が原因だと判断されれば追完請求権は認められません。

代金減額請求権

契約不適合責任では、第一に追完請求することが前提です。
上記でご紹介した追完請求を売主が対応しない場合に、買主は売買価格を減額する請求できるということになります。
その際は、期間を定めて売主に対して修繕の対応を依頼することになります。
しかし、売主自身での対応が不可能な場合や、対応を拒絶している場合に関してはすぐに代金減額請求をすることができます。
また、明らかに修繕ができない場合や、追完の補修が不可能である場合は、催告をすることなくすぐに代金減額請求をすることも可能とされています。
これらの状況では、売却価格から代金を差し引いてもらう請求が買主の権利として認められます。

損害賠償請求権

追完請求や代金減額請求権とは別に損害賠償請求権も買主の権利として認められています。
その条件として、売主が故意に事実を隠ぺいして契約を進めた場合や、売主に過失が認められる場合です。
このときに賠償請求できる内容は、登記費用や印紙代など売買契約のために必要になった諸費用も含まれます。
さらに、契約が正常に履行されたのならば買主が得られるはずだった利益についても損害賠償請求可能です。
具体的には、購入後に転売して利益を得ようとしていた場合や、賃貸物件として貸し出して賃料を得ようとしていた場合です。

催告解除・無催告解除

追完請求したけれども売主に対応してもらえない場合には、契約を解除することも買主の権利です。
代金減額請求したけれども、ここで暮らすことが現実的でない場合や、暮らすためにかかる費用が多すぎるなどの場合に用いられます。
無催告解除の判断基準は代金減額請求権が発生したときと同じ理由であれば、無催告解除が可能です。
いずれにしても契約解除になると売主は買主に売買代金を返還することが求められます。

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不動産売却で契約不適合責任に問われないためのインスペクション

不動産売却で契約不適合責任に問われないためのインスペクション

ホームインスペクションとは建物状況調査のことで、建築士などの国家資格を持ちインスペクションの講習を受けた専門家によって、建物の詳細を確認してもらうことです。
不動産売却前にホームインスペクションに取り組むことは、契約不適合責任トラブルの対策になります。
売主では把握しきれなかった建物の不具合や、建物の劣化状況などを調査して、調査書にまとめます。
それを売買契約時に買主に伝えれば、建物による契約不適合責任トラブルは減少するでしょう。
不動産会社はホームインスペクションについて説明することが義務化されているため、媒介契約時や売買契約時にご紹介があるでしょう。
また、ホームインスペクションの実施は既存住宅売買瑕疵保険に加入するための条件でもあります。
もし契約不適合責任が発生したとしても、既存住宅売買瑕疵保険にて保険適用されるためにも、ぜひ検討してみることをおすすめします。
保険に加入するためには条件がありますが、保険適用されている中古住宅は買主側の安心感も強まるため、不動産売却時の大きなメリットとなるでしょう。

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まとめ

契約不適合責任とは、不動産売却時に買主に伝えていなかった引き渡し後の不具合を保証する売主の義務です。
契約不適合責任におけるトラブル対策には、ホームインスペクションを実施して建物を調査することをおすすめします。
宝拓では千葉県佐倉市内を中心に不動産買取や仲介での売却に取り組んでいます。
契約不適合責任についてご不明な点がある方は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。

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