成年後見人による不動産売却方法とは?成年後見の申立て手続きもご紹介

成年後見人による不動産売却方法とは?成年後見の申立て手続きもご紹介

この記事のハイライト
●成年後見制度は、任意後見と法定後見の2つの制度から成り立っている
●成年後見開始の申立て手続きをおこなうと、申請を取り下げることはできない
●成年後見人が本人所有の不動産売却をおこなう場合、売却する不動産が本人の居住用か非居住用かで手続き内容が変わる

成年後見人による不動産売却方法で悩んでいませんか。
成年後見人が不動産売却をおこなうとはどういうことなのか、知らなければトラブルになる可能性もあります。
そこで今回は千葉県佐倉市で不動産売却をサポートする私たち「宝拓」が、成年後見人による不動産売却方法や、成年後見の申立て手続きについてご説明します。

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不動産売却をおこなう成年後見人とは?

不動産売却をおこなう成年後見人とは?

成年後見制度とは、認知症などの症状で判断能力が低下した方を保護するための制度です。
成年後見制度は、任意後見と法定後見の2つの制度から成り立っています。

任意後見制度では本人が後見人を指名する

任意後見制度では、本人の判断能力があるうちに将来に備えて任意後見人に選任する制度です。
選任された任意後見人には、本人の判断能力が低下した際に生活や財産の管理、看護などの代理権が与えられます。
任意後見制度を利用するには、本人と任意後見人として指名された方との間で、任意後見契約を締結する必要があります。
なお任意後見契約の締結では、公正証書として契約を締結させることが必須になります。
公正証書とは、公正役場で作成してもらう書類のことを指します。
公正役場では、元裁判官などが公証人として勤務しています。
公正証書には証拠としての証明力が認められており、なおかつ紛失してしまうという心配がありません。
そのため重要な契約の書類作成には、公正証書が用いられます。
任意後見人は、未成年者や破産者でなければどなたでもなれます。
ですが一般的には、親族や弁護士、司法書士などの法律の専門家を選ぶことが多いです。

法定後見制度では家庭裁判所が後見人を指名する

法定後見制度は、家庭裁判所が成年後見人を選ぶ制度です。
法定後見人は判断能力が低下した本人に代わって、介護サービスや老人ホームへの入居手続きなどの契約を代理でおこないます。
また判断能力が低下した本人が法律行為をおこなうときに、同意を与えて本人の利益保護を支援します。
つまり法定後見人がおこなう行為は、本人の代わりに法律行為をおこなう代理権だけにとどまらないということです。
本人の法律行為に対する同意見と取消権が、法定後見人には認められています。
よって法定後見人は、任意後見人のように基本的にはどなたでもなれるというわけではありません。
法定後見人には、家庭裁判所がふさわしいと判断した人物しかなれないのです。

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不動産売却をおこなう成年後見人の申立て手続きについて

不動産売却をおこなう成年後見人の申立て手続きについて

成年後見を開始するためには、家庭裁判所に申立ての手続きをおこなう必要があります。
申立てする家庭裁判所は、成年後見を受ける本人の住所地を管轄する裁判所になります。
また成年後見の申立てをおこなえるのは、本人・配偶者・4親等内の親族・市区町村長に限られます。
成年後見開始のための申立てが家庭裁判所に受理されると、申立ての内容を総合的に判断して成年後見人が選任されます。
申立ての内容を判断する際には、必要に応じて本人との面接・親族の意向を確認・医師による鑑定・後見人候補者との面接などがおこなわれます。
後見人が選ばれるまでの期間は、3か月程度が目安になります。
また成年後見人の選任申立てをおこなう際には、後見人を推薦することができます。
ただし推薦人が後見人になるかどうかは裁判所が判断し、判断次第では別の人物が選ばれることもあります。
注意点として、成年後見開始の申立て手続きをおこなうと、申立て後に申請を取り下げることはできないことです。
そのため成年後見人が希望した人物とは違う方が選ばれ、成年後見の申立てを取り下げたいと思っても、取り下げることはできません。
申立ての手続きをおこなうかどうかは、慎重に判断する必要があります。

成年後見人選任のための申立て手続きで必要になる書類

成年後見開始のための申立て手続きで必要になる書類は、以下のようなものがあります。
ここで紹介する手続き書類はあくまで一般的なものなので、申立てをおこなう際には必ず家庭裁判所に必要書類の内容を確認するようにしてください。

  • 申立書
  • 申立書付票
  • 後見人等候補者身上書
  • 親族関係図
  • 本人の財産目録
  • 本人の収支予定表
  • 医師の診断書
  • 本人に成年後見等の登記がされていないことの証明書
  • 本人の財産等に関する資料
  • その他の必要書類

後見人等候補者身上書とは、後見人候補者の身上について書かれた書類です。
住所、氏名、年齢、職業、本人との関係、破産した経験の有無など、その他必要な項目を細かく記載します。
本人に成年後見等の登記がされていないことの証明書の入手は、東京法務局に郵送請求することでできます。
その他の必要書類の具体的な内容は、戸籍謄本(本人、成年後見人の候補者)、成年後見人候補者の住民票や、本人が精神障害者手帳や身体障害者手帳を持っていれば、それらの提出も必要になります。

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成年後見人が不動産売却をおこなう方法とは?

成年後見人が不動産売却をおこなう方法とは?

成年後見人が本人所有の不動産売却をおこなう場合、売却する不動産が本人の居住用か非居住用かで手続き内容が変わります。

成年後見人による本人居住用の不動産売却方法

成年後見人による本人居住用の不動産売却をおこなう場合、事前に家庭裁判所の許可を得る必要があります。
なぜなら本人居住用の不動産を勝手に売却されてしまっては、本人が住む場所がなくなって困ってしまうからです。
そのため本人保護の観点から、家庭裁判所の許可が必要になるのです。
もし本人の居住用の不動産を家庭裁判所の許可なしに売却してしまった場合は、その売買契約は無効になります。
無効とは、その契約行為そのものがはじめから無いため、効果もないことを意味します。
つまり売買契約をおこなった買主は、お金を支払っても所有権を得ることができないということです。
よって売主は、買主に売却金額を返金しなければならなくなります。
また成年後見人がこのような不動産売却行為をおこなってしまった場合は、成年後見人を解任されてしまう可能性があります。
なぜなら成年後見人としての責務を果たせない人物だと、家庭裁判所に判断されてしまうからです。

成年後見人による本人非居住用の不動産売却方法

一方で非居住用の不動産売却に関しては、家庭裁判所から不動産売却のための許可を得る必要はありません。
居住用不動産の売却とは違い、非居住用の不動産を売却をしても本人の生活が脅かされることはないからです。
ですが非居住用不動産の売却にも、注意点があります。
それは、たとえ家庭裁判所の許可を得る必要がないからといって、成年後見人が無制限に非居住用の不動産売却をおこなえるわけではないということです。
成年後見人が本人の非居住用の不動産売却をおこなうためには、売却が必要だと認められる正当な理由が必要だからです。
具体的には、本人の当面の生活費確保や医療費の捻出などが挙げられます。
非居住用の不動産売却に正当な理由が認められない場合は、家庭裁判所から身上配慮義務違反と判断されるおそれがあります。
また売却に正当な理由があったとしても、売却価格が相場より著しく安い場合などは、本人のための売却になっていないと家庭裁判所に判断されるリスクがあります。

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まとめ

今回は成年後見人による不動産売却方法や、成年後見の申立て手続きについてご説明しました。
成年後見制度は、任意後見と法定後見の2つの制度から成り立っています。
成年後見開始の申立て手続きをおこなうと、申請を取り下げることはできないので注意が必要です。
成年後見人が本人所有の不動産売却をおこなう場合、売却する不動産が本人の居住用か非居住用かで手続き内容が変わることは重要なポイントです。
私たち「宝拓」は、千葉県佐倉市周辺の不動産売却を専門としております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。

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