空き家を売りたい！現状と更地の売却方法と目安の費用は？

空き家を売る場合、現状のままか更地にして売却するか悩む方も多いです。
空き家を放置すると、倒壊や景観悪化などさまざまなリスクが生じることもあります。
今回は空き家を現状と更地で売却する方法やそれぞれのメリット、費用について解説します。
千葉県佐倉市で空き家を売りたいとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

売りたい空き家を現状で売却する方法とメリット

まずは、売りたい空き家を現状で売却する方法と、メリットをご紹介します。

古家付き土地で売却する

現状のまま売りたい場合は、古家付き土地として売り出すことが可能です。
古家付き土地とは、古い建物が建ったままの土地のことで、上物付き土地や現状古家ありなどと表記されることもあります。
古家付き土地の場合、メインはあくまでも土地のみとなるので、建物はおまけで付いてくるイメージです。
そのため、土地を購入したい方向けの売却方法となります。

中古物件として売却する

空き家を現状のまま売りたい場合、中古物件として売り出すことも可能です。
築年数が経過していても、住める状態であれば中古物件として売り出せるでしょう。
ちなみに、古家付き土地と中古物件には、実は明確な定義がありません。
木造建築物の場合、法定耐用年数である新築後22年以上経過すると、資産価値がほぼゼロになるといわれています。
そのため、新築後22年以上の空き家は、古家付き土地として売り出すことが多いです。
どちらで売り出すかは売主の意向次第のため、状態や立地条件、市場動向などから総合的に判断する必要があります。

売りたい空き家を現状で売却するメリット

売りたい空き家を現状で売却するメリットは、下記のとおりです。

• 解体費用がかからない
• 固定資産税が安くなる
• 買主が金利の安い住宅ローンを利用できる

メリットとしてまず挙げられるのが、解体費用がかからないことです。
更地にして売りたい場合は解体費用がかかるため、現状のまま売却するよりコストがかかります。
解体費用がかからない分、安く売り出すことも可能です。
また、建物が建っている土地は「住宅用地の軽減措置特例」が適用されるため、固定資産税が安くなります。
焦ることなく売却活動をおこなえるのも、現状のまま売却するメリットといえるでしょう。
さらに、売りたい空き家を現状のまま売却する場合、買主が金利の安い住宅ローンを利用できます。
買主が資金計画を立てやすくなるため、購入を前向きに検討してくれるかもしれません。
近年は中古物件を購入し、自分好みにリフォームやリノベーションする方も多いです。
現状のままであれば、そのような方からも候補として検討してもらえる可能性もあります。

売りたい空き家を更地にして売却する方法とメリット

続いて、売りたい空き家を更地にして売却する方法とメリットをチェックしていきましょう。
更地とは、建物などがなにもない土地だけの状態のことです。
空き家自体はもちろん、フェンスやブロック塀、庭木などもすべて撤去することになります。
解体費用がかかりますが、現状で売りたい方にとって、更地にはさまざまなメリットがあります。

売りたい空き家を更地にして売却するメリット

売りたい空き家を、更地にして売却するメリットは下記のとおりです。

• 土地の状態を把握しやすい
• 契約不適合責任を免責にできる
• 流動性が高い

メリットとしてまず挙げられるのが、土地の状態を把握しやすいことです。
建物がなければ、地盤調査や土壌調査、地中埋没物の確認などがしやすくなります。
建物を建てる際は土地の状態を確認し、必要に応じて改良工事をおこなうのが一般的です。
古家付き土地の場合は調査が難しくなりますが、更地であれば容易に調査や工事がおこなえるでしょう。
また、更地にすれば契約不適合責任を免責にできるのもメリットです。
中古物件として売りたい場合、引き渡した物件が契約内容と異なると売主はその責任を負わなくてはなりません。
場合によっては、解約や損害賠償請求される可能性もあります。
空き家を更地にすれば、そのような責任を負わずに済み、安心して売却することが可能です。
さらに、流動性が高いのも大きなメリットとなります。
更地であると新築物件を検討している買主が、土地の大きさや形状などを把握しやすくなります。
完成後をイメージしやすいので、現状のまま売却するより早く買主が見つかるかもしれません。
また、買主は解体費用を負担する必要がないので、コスト面も魅力的に感じてもらえるでしょう。

空き家を売りたい場合は費用や税金にも着目しよう

売りたい空き家がある場合、売却方法だけでなく税金や費用に着目することも大切です。
空き家の売却時に発生する費用を見ていきましょう。

相続登記費用

まず挙げられるのが、相続登記費用です。
相続登記費用とは、空き家の名義変更にかかる費用で、相続したあとご自身の名義に登記を変更する場合に発生します。
不動産を売却できる権利があるのは、原則名義人のみです。
そのため、相続した空き家を売りたい場合、被相続人などの名義のままでは売却できません。
売却時は相続登記をして名義変更をおこなったうえで、手続きを進める必要があります。
相続登記は、法務局に必要書類を提出し申請が必要です。
相続登記にかかる費用は下記のとおりです。

• 書類の取得費用：5,000円～2万円
• 登録免許税：固定資産税評価額の0.4％
• 司法書士への報酬：5～8万円

依頼する司法書士によって報酬の金額は異なります。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、空き家を売却した際の利益にかかる所得税や住民税といった税金の総称です。
売却金額が取得費用などを上回った場合、譲渡所得税が課税されます。
ちなみに譲渡所得税は、空き家の所有期間によって下記のとおり税率が異なります。

• 長期譲渡所得（所有期間5年超）：所得税15.315％・住民税5％
• 短期譲渡所得（所有期間5年以内）：所得税30.63％・住民税9％

空き家を所有してから5年以内で売りたい場合、短期譲渡所得の税率が適用されることになります。

解体費用

空き家を売りたい場合にかかる費用として、解体費用も挙げられます。
先述したとおり、更地にして売却する場合は解体費用が必要です。
空き家の大きさや周辺環境、使用している建材などによって費用は異なりますが、一般的な木造建築の一戸建てで3～4万円/坪が相場となります。
フェンスやブロック塀、庭木などの撤去、防音シートの設置費用などを含めて100万円前後はかかるでしょう。
古家付き土地や中古物件など、現状のまま売却する場合は解体費用がかからないので、解体すべきか良く考えたうえで決断なさってください。

仲介手数料

仲介手数料とは、売却が成立した際に不動産会社に支払う費用です。
仲介手数料には上限額が決められていますが、下限額は定められていないので、不動産会社が自由に設定することができます。
しかし、上限額で請求するのが一般的なので、売却できた際は準備しておきましょう。

まとめ

空き家を現状と更地で売却する方法やそれぞれのメリット、費用について解説しました。
売りたい空き家がある場合は、売却方法だけでなく税金や費用に着目することも大切です。
私たち「宝拓」は、千葉県佐倉市での不動産売却（買取）を専門としております。
売りたい空き家をお持ちの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。