住宅ローンが返済不可になりそうなときは？対処法や競売までの流れを解説

何十年と続く住宅ローンの返済期間中に、失業や転職などが原因で返済が困難になるケースは少なくありません。
住宅ローンの返済ができずに滞納を続けると、自宅は競売にかけられてしまいます。
競売にかけられるのを避けるためには、返済が困難になりはじめた時点で早めに対処することが大切です。
そこで今回は、住宅ローンが返済不可になる前に検討すべき対処法や、競売にかけられるまでの流れなどを解説します。
千葉県佐倉市にお住まいで、住宅ローンの返済にお悩みの方はぜひ参考になさってください。

住宅ローンが返済不可になる前に検討したい対処法

入念な資金計画を立てて住宅ローンを組んだとしても、返済期間中に環境が変わり支払いが苦しくなることもあります。
とくに、ギリギリの金額で返済計画を立ててローンを組んだ場合は、返済が困難になりやすいため注意が必要です。
また、適正借入額で借り入れていたとしても、失業や病気などによりローンの返済が滞ってしまうこともあるでしょう。
住宅ローンの返済が苦しくなりはじめたら、早めに対処することが大切です。
ここでは、住宅ローンが返済不可になる前に検討したい対処法をご紹介します。

金融機関に相談する

住宅ローンの返済が苦しいと感じ始めたら、まず借り入れ先の金融機関へ相談しましょう。
早めに金融機関に相談して事情を説明すれば、返済条件の緩和を検討してもらえる可能性があります。
たとえば4,000万円の住宅ローンを30年返済で契約しており、返済期間を35年に変更した場合、毎月の返済額を1万円ほど少なくできます。
毎月の返済額が減れば、住宅ローンを滞納せずに済むかもしれません。
金融機関によって対応は異なりますが、まずは滞納をする前に早い段階で相談することが大切です。

今より低金利の住宅ローンに借り換える

現在契約している住宅ローンの金利が高い場合は、金利が低い住宅ローンに借り換えるのも対処法の1つです。
金利が低くなると毎月の返済額を抑えられるため、滞納せずに済む可能性があります。
ただし、借り換えをおこなう際には数十万円の諸費用がかかるため注意が必要です。
コストをかけてでも借り換えをしたほうが良いのかどうか、慎重に検討する必要があります。
また、新しく組む住宅ローンの審査に通過できなければ借り換えはおこなえません。

自宅を売却する

思い切って自宅を売却し、住宅ローンの返済にあてるのも選択肢の1つです。
不動産の査定額がローン残高を上回っていれば、問題なく売却を進められます。
ただし、不動産の査定額がローン残高を下回っており、自己資金をあてても完済できない場合は不動産売却ができません。
ローンを完済できない状態で、どうしても不動産を売却したい場合は「任意売却」を検討することになります。
任意売却は競売に比べて高値で取引しやすいなど、売主にとってメリットの多い売却方法です。
任意売却の具体的な内容については、のちほどご紹介します。

住宅ローンが返済不可になり競売にかけられるまでの流れ

ここまで住宅ローンが返済不可になりそうなときの対処法をご紹介してきましたが、どうしても支払えない場合はどうなるのでしょうか。
住宅ローンの滞納が続くと、以下のような流れで手続きが進み、最終的に自宅は競売にかけられてしまいます。

借り入れ先の金融機関から督促状が届く

住宅ローンを滞納して3か月ほど経過すると、金融機関から督促状が送られてきます。
滞納期間が長くなればなるほど金融機関の対応も厳しくなるため、督促状が届いた時点で早めに相談するようにしましょう。

一括返済を求められる

滞納が6か月ほど続くと「期限の利益」を喪失して、金融機関からローンの一括返済を求められます。
期限の利益とは、ローンを分割で返済できる権利のことです。
この権利を失うと分割払いができなくなるため、借り入れた金額を一括で返済しなければなりません。

保証会社が銀行に一括返済をおこなう

期限の利益の喪失により一括返済を求められても、それに応じられる方はほとんどいないでしょう。
金融機関にローンを全額返済できないと、保証会社が契約者の代わりに残債を返済する「代位弁済」がおこなわれます。
代位弁済がなされると、債権が金融機関から保証会社へ移るため、今後は保証会社から一括返済を求められます。
保証会社が代わりにローンを返済したからといって、契約者の返済義務がなくなるわけではないことを理解しておきましょう。

一括返済ができないと競売へと進む

保証会社に一括返済ができない場合は、競売へと手続きが進みます。
競売とは、債権者の申し立てにより地方裁判所が不動産を強制売却して、借金の返済にあてることです。
競売では市場相場の4～5割ほど安い価格で取引されることが多く、競売後も多額のローンが残る可能性があります。
競売後に残った債務は原則として一括返済をしなければならず、自己破産を選択する方も多いです。
また所有者の意思に関係なく手続きが進むため、引き渡し日が決まれば、たとえ新居が決まっていなくても退去しなければなりません。

住宅ローンが返済不可になった場合に検討すべき任意売却とは

すでに住宅ローンを滞納している状態であれば、自宅が競売にかけられる前に「任意売却」を検討しましょう。
本来、住宅ローンが残っている不動産を売却する際は、ローンを完済して金融機関が設定した抵当権を抹消しなければなりません。
しかし、残債が多いと不動産の売却代金や自己資金をあててもローンを完済できないこともあります。
任意売却とは、このような場合に金融機関から許可を得て、抵当権を外してもらい売却することです。
任意売却で得たお金はローンの返済にあてられ、仮に債務が残った場合も交渉次第で分割払いに変更できる可能性があります。

任意売却のメリットと注意点

任意売却には以下のようなメリットがあります。

• 市場相場に近い価格で売却できる
• 引き渡し日や返済額をある程度調整できる
• ご自身の意思で売却を進められる
• 交渉次第で残債を分割払いに変更できる

このように競売よりも多くのメリットが得られる任意売却ですが、いつでもできるわけではありません。
自宅が競売にかけられ開礼日を迎えてしまうと、それ以降は任意売却ができなくなってしまいます。
つまり、開礼日の2日前までに任意売却の手続きを終え、買主に物件を引き渡している必要があるのです。
一般的な不動産売却にかかる期間の目安は3〜6か月ほどですが、物件によっては1年以上かかることもあります。
手遅れにならないためにも、なるべく早い段階で不動産会社に相談して任意売却の手続きを進めるようにしましょう。

まとめ

住宅ローンが返済不可になりそうなときの対処法と競売にかけられるまでの流れ、任意売却のメリットなどを解説しました。
住宅ローンの滞納が続くと、自宅は差し押さえられたのちに競売にかけられてしまいます。
すでにローンを滞納している場合は、競売を避けてより有利な条件で不動産売却ができるよう、早めに任意売却の手続きを進めましょう。
私たち「宝拓」は、千葉県佐倉市を中心に不動産売却のサポートをおこなっております。
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